El largo periodo de vigencia de la Ley
49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, ha demostrado la gran utilidad de
ésta en muy diversos ámbitos: en la regulación de las relaciones entre los
copropietarios sometidos a su régimen, en el fomento de la construcción y en el
urbanismo. Tanto la Ley 2/1988, de 23 de febrero, como la Ley 3/1990, de 21 de
junio,
significaron un gran avance en el acercamiento de aquélla a la realidad social. Sin
embargo, transcurrido el tiempo, han surgido nuevas aspiraciones de la sociedad en materia
de regulación de la propiedad horizontal.
Se considera así hoy en día que la regla de la unanimidad es en exceso
rigurosa, en
cuanto obstaculiza la realización de determinadas actuaciones que son convenientes para
la comunidad de propietarios e incluso, por razones medioambientales o de otra índole,
para el resto de la colectividad. Se ha considerado así conveniente flexibilizar el
régimen de mayoría para el establecimiento de determinados servicios (porterías,
ascensores, supresión de barreras arquitectónicas que dificulten la movilidad de
personas con minusvalías, servicios de telecomunicación, aprovechamiento de la energía
solar, etc.).
Otra de las grandes demandas de la sociedad es lograr que las comunidades de
propietarios puedan legítimamente cobrar lo que les adeudan los copropietarios
integrantes de las mismas. Lo que se viene denominando "lucha contra la
morosidad" se pretende combatir con esta reforma a través de una pluralidad de
medidas dirigidas a tal fin: creación de un fondo de reserva, publicidad en el
instrumento público de transmisión de las cantidades adeudadas por los
propietarios,
afección real del inmueble transmitido al pago de los gastos generales correspondientes a
la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año inmediatamente anterior,
responsabilidad solidaria del transmitente que no comunique el cambio de
titularidad,
atribución de carácter ejecutivo a los acuerdos formalizados en el acta de la Junta de
propietarios, establecimiento de un procedimiento ágil y eficaz de ejecución judicial
para el cobro de las deudas con la comunidad, etc.
La presente Ley lleva a cabo también una regulación actualizada de la formación de
las actas de las Juntas, funciones de los órganos de la comunidad, en particular del
administrador, que podrá ser cualquier copropietario o persona física con cualificación
profesional suficiente, régimen de convocatorias, ejercicio del derecho de voto, renuncia
al cargo del presidente y otras numerosas materias que la realidad diaria de la vida en
comunidad había puesto de relieve que estaban insuficientemente reguladas.
Con ello, la Ley de Propiedad Horizontal gana en flexibilidad y dinamismo, pero
también en eficacia, y se acomoda a los nuevos requerimientos sociales, en el
convencimiento de que seguirá siendo durante las décadas venideras una de las normas
jurídicas de mayor transcendencia para nuestro país.
El artículo 1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, queda
redactado en los siguientes términos:
"La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad
establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad
horizontal.
A efectos de esta Ley tendrán también la consideración de locales aquellas partes de
un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un
elemento común de aquél o a la vía pública."
El artículo 2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, queda
redactado en los siguientes términos:
"Esta Ley será de aplicación:
a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el
artículo 5.
b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del
Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad
horizontal.
Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo
relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos
comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los
comuneros.
c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta
Ley."
La rúbrica del capítulo II de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactada así: "Del régimen de la propiedad por pisos o locales."
El artículo 7 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, queda
redactado en los siguientes términos:
"1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos
arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la
seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado
exteriores, o
perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras
previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la
necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.
2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en
él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten
dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades
molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios
u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la
inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales
procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el presidente, previa autorización de la
Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción
de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se substanciará por
las normas que regulan el juicio de cognición.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al
infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de
propietarios, el
juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad
prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar
asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la
orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso,
contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva
de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la
privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres
años,
en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la
comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar
extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como
su inmediato lanzamiento".
El artículo 9 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, queda
redactado en los siguientes términos:
"1. Son obligaciones de cada propietario:
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya
sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos
en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que
se causen daños o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones
privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros
propietarios,
resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba
responder.c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble
y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de
servicios comunes de interés general acordados conforme a lo establecido en el artículo
17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios
ocasionados.
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres
apartados anteriores.
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo
especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del
inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de
individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al
sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte
vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior tienen la
condición de preferentes a efectos del artículo
1923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los
apartados 3o, 4o y 5o de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a
favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con
título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido
de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los
gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten
imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al
año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al
cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier
título, la
vivienda o local el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los
gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El
transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con
la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el
otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta
obligación por el adquirente. La certificación sera emitida en el plazo máximo de siete
días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el
visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la
exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso
en su emisión.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del
fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de
conservación y reparación de la finca.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad,
estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al cinco por
ciento de su último presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que
cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento
permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los
demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños
causados.
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier
medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de
citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de
esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o
local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al
ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla
en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la
colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad,
o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la
fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien
ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La
notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de
tres días naturales.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier
medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la
vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad
devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular,
sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste. Lo dispuesto en el párrafo
anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno
establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la
vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario,
o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.
2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputaran generales los
gastos que no sean imputables a uno o a varios pisos o locales, sin que la no utilización
de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio
de lo establecido en el artículo 11.2 de esta Ley."
El artículo 10 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, queda
redactado en los siguientes términos:
"1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para
el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que
reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.
2. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las
órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las
sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
3. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo
procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje
o dictamen técnico en los términos establecidos en la ley.
4. Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras de conservación a
que se refiere el presente artículo estará afecto el piso o local en los mismos
términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos
generales."
El artículo 11 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, queda
redactado en los siguientes términos:
"1. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no
requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, según
su naturaleza y características.
2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a
tenor del párrafo anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres
mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se
modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o
ventaja.
Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la
innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento,
debidamente actualizados aplicando el correspondiente interés legal.
3. Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y
disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso de éste.
4. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán
a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades
afectas al pago de dichas mejoras."
El artículo 12 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, queda
redactado en los siguientes términos:
"La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura
o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben
someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se
adopte fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la
descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o
titulares de los nuevos locales o pisos."
